Hoge Raad geeft rekenmethode voor huurkorting om corona

De Hoge Raad heeft een richtlijn gegeven voor het berekenen van huurkorting. Die kunnen rechters gebruiken bij hun oordeel en ondernemers kunnen de rekenmethode voorleggen in een overleg met de verhuurder over een korting.

Huurders en verhuurders treffen elkaar gedurende de coronacrisis geregeld in de rechtszaal. Want: is het fair dat huurders het volle pond aan huur moeten blijven betalen voor hun bedrijfspand terwijl de zaak verplicht moet sluiten van de overheid? Waar onderling overleg geen soelaas biedt, moet de rechter eraan te pas komen.

Rechtbank vraagt Hoge Raad om duidelijkheid
De lijn in dergelijke rechtszaken is tot nu toe dat rechters de financiële pijn gelijk verdelen over huurder en verhuurder. Dat komt dan neer op een huurkorting van 50% voor de huurder. Om duidelijkheid te krijgen over het juridische kader heeft de rechtbank in Roermond zogeheten prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Die zijn net voor de jaarwisseling beantwoord. Een van de vragen luidt of de door de overheid opgelegde sluitingen zogeheten 'onvoorziene omstandigheden' zijn. Als dat het geval is, kan de rechter namelijk besluiten om een huurkorting toe te kennen.

De Hoge Raad oordeelt dat voor huurcontracten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 (de datum dat de horeca voor het eerst verplicht op slot ging) de verplichte sluitingen inderdaad onvoorziene omstandigheden zijn. Partijen konden zulke ingrepen bij het sluiten van het contract niet zien aankomen, en dus is er reden om de huurprijs aan te passen. Voor contracten van na 15 maart 2020 zal de rechter per geval moeten beoordelen of het beroep op onvoorziene omstandigheden nog opgaat. Voor die beoordeling geeft de Hoge Raad overigens geen extra criteria.

Rekenmethode voor huurkorting door corona
De Hoge Raad geeft in zijn arrest zelfs een rekenmethode voor het bepalen van de huurkorting. Die houdt onder meer rekening met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), omdat die een deel van de vaste lasten van de ondernemer dekt, waaronder de huur. De methode verdeelt de huurvermindering in principe fiftyfifty. Tenzij in dat specifieke geval een andere verdeling redelijker is. In het arrest worden de stappen van de rekenmethode uitgelegd met onderstaand rekenvoorbeeld. Daarbij is uitgegaan van een huurprijs van € 4.500, vaste lasten van € 25.000, een TVL-subsidie van € 10.000, een behaalde lagere omzet van € 20.000 en een referentieomzet van € 100.000.

1. Bepaal welk deel van de vaste lasten gemoeid is met huur: 100% x (€ 4.500 / € 25.000) = 18%.
2. Bereken met dat percentage welk deel van de TVL wordt toegerekend aan huur: 18% van € 10.000 = € 1.800. Dit deel wordt in mindering gebracht op de huurprijs.
3. Bepaal de procentuele omzetdaling. Vergelijk de omzet in de periode waarover de huurkorting berekend wordt met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak van vóór de coronapandemie (de referentieomzet). Daar hoort deze formule bij: 100% – (100% x (€ 20.000 / € 100.000)) = 80%.
4. Verdeel het nadeel gelijk over verhuurder en huurder, ieder 50%.

Vervolgens kunnen partijen deze rekenformule invullen: (afgesproken huurprijs – deel TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetdaling x 50%. Dat leidt in dit rekenvoorbeeld tot deze huurverlaging: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080.
Hoge Raad, 24 december 2021, ECLI (verkort): 1974