Hoge Raad: huurprijsvermindering vanwege COVID-19 is billijk

Door de coronacrisis worden organisaties al bijna twee jaar geconfronteerd met beslissingen van de overheid die hen dwingen te sluiten of anderszins maatregelen te treffen.

Zie hier de uitspraak.

Dit heeft geleid tot behoorlijk veel omzetverlies van een groot aantal organisaties. Is het dan billijk dat zij hun huurprijs voor de volle pond moeten blijven doorbetalen terwijl zij het gehuurde niet of slechts in geringe mate kunnen gebruiken?

Verhitte discussies
Deze vraag heeft tot veel verhitte discussies geleid. Verhuurders gaven niet thuis als hun huurders vertwijfeld aan de deur klopten voor huurprijsvermindering. Huurders lieten verhuurders aan hun lot over door eenzijdig te beslissen niet te meer te betalen. Vol goede moed werden er afspraken gemaakt tussen de retail en vastgoedorganisaties, maar die waren niet bindend.

Steeds meer klonk de roep dat de schade van de coronaoverheidsmaatregelen voor huurders van bedrijfsruimte eerlijk moet worden verdeeld over huurders en verhuurders. Immers voor beide partijen ligt de coronapandemie niet in hun risicosfeer.

De gang naar de rechter werd gemaakt waarbij de vraag werd gesteld of er sprake is van een gebrek van het gehuurde of van een onvoorziene omstandigheid. Dit om huurprijsvermindering te kunnen vragen. De diverse rechtbanken gaven echter geen eenduidig antwoord. De rechtbank Roermond besloot ‘prejudiciële vragen’ te stellen aan de Hoge Raad.

Duidelijkheid
Eind december heeft de Hoge Raad duidelijkheid geschept voor huurders van onder meer horeca- en winkelruimten, hotels en ambachtsbedrijven: huurprijsvermindering is gerechtvaardigd wegens ‘onvoorziene omstandigheden’. Het gaat dan niet alleen om omzetverlies door (gedwongen) sluiting maar ook door andere overheidsmaatregelen, waaronder overheidshandelen zoals adviezen.

De Hoge Raad stelt dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Vervolgens heeft de Hoge Raad een vastelastenmethode opgesteld die een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering voor huurovereenkomsten die al vóór 15 maart bestonden. Hiervan kan worden afgeweken wegens redelijkheid en billijkheid. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Rekenmodel
Het rekenmodel houdt rekening met de aanspraakmogelijkheid van de ondernemer op de TVL en het omzetverlies. Een rekenvoorbeeld en meer info vind je in de uitspraak bij punt 3.3.4.